Jak zmienił się proces budowlany po 19 września 2020 r.? Część 3

17/02/2021

Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2020.1333 t.j. z dnia 2020.08.03 – „nowelizacja”) weszła w życie 19 września 2020 r. i zmieniła w sposób bardzo istotny, niemal rewolucyjny, ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „Pr.b.”). W przedmiotowym wpisie zostaną scharakteryzowane zagadnienia związane z legalizacją samowoli budowlanych.

Nowa procedura legalizacji samowoli budowlanych

Etap wstępny

1/ Organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego:

• bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
• bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

W ww. postanowieniu organ w razie konieczności może użyć odpowiednich środków zabezpieczających (nakaz zabezpieczenia obiektu budowlanego lub terenu budowy, nakaz usunięcia stanu zagrożenia). Ponadto informuje się również inwestora o możliwości złożenia wniosku o legalizację realizowanego obiektu oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej celem zalegalizowania budowy (w tym o zasadach jej obliczania).

2/ Następnie inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może w ciągu 30 dni od otrzymania postanowienia złożyć wniosek o legalizację (art. 48a ust. 1).

3/ Jeżeli wniosek ten nie zostanie złożony, wówczas organ nadzoru budowlanego wydaje nakaz rozbiórki (art. 49e pkt 1). Taki sam skutek ma wycofanie wniosku, co może nastąpić praktycznie na całym etapie procedury legalizacyjnej (art. 49e pkt 2 w związku z art. 48a ust. 2).

4/ Jeżeli jednak inwestor (właściciel lub zarządca) złoży wniosek o legalizację, organ nadzoru budowlanego w ramach prowadzonego postępowania wdraża procedurę legalizacyjną.

Etap merytoryczny

1/ Procedura legalizacyjna rozpoczyna się od wydania postanowienia, w którym nakłada się obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych.

Dokumentacja legalizacyjna w przypadku obiektu realizowanego bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę będzie w dużej mierze tożsama z dokumentacją, jaką należy złożyć do wniosku o pozwolenie na budowę. Dodatkowo inwestor będzie musiał przedłożyć projekt techniczny uwzględniający zakres wykonanych robót budowlanych. Dodatkowo do dokumentów legalizacyjnych konieczne będzie dołączyć zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku obiektu budowlanego realizowanego bez zgłoszenia - również projekt zagospodarowania działki lub terenu (art. 48b ust. 2 i 3).

2/ Nieprzedłożenie dokumentacji legalizacyjnej w określonym terminie skutkuje rozbiórką (art. 49e pkt 3).

3/ W przypadku przedłożenia przez inwestora dokumentów legalizacyjnych (art. 49 ust. 1), organ nadzoru budowlanego sprawdza ich kompletność oraz zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami Prawa budowlanego, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi. Przy czym, jeżeli budowa została już zakończona, bada się zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy.

4/ W przypadku stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego nieprawidłowości w przedłożonych dokumentach legalizacyjnych, na podstawie art. 49 ust. 1a ustawy wydane zostanie postanowienie zobowiązujące do ich usunięcia w wyznaczonym terminie. Stwierdzenie nieprawidłowości może nastąpić wyłącznie w zakresie tego, co zostało wprost wymienione w art. 49 ust. 1 ustawy. Nieusunięcie nieprawidłowości w terminie również skutkuje nakazem rozbiórki (art. 49e pkt 4).

5/ Jeżeli organ nadzoru budowlanego nie stwierdził nieprawidłowości w przedłożonej dokumentacji legalizacyjnej (lub gdy inwestor usunął nieprawidłowości), nakłada obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej (art. 49 ust. 2a).

6/ Legalizacja samowoli budowlanej następuje w drodze decyzji o legalizacji po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej (art. 49 ust. 4). Wówczas organ nadzoru budowlanego zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz - jeżeli budowa nie została zakończona - zezwala na jej wznowienie. Jednakże legalizacja samowoli budowlanej nie zwalnia z obowiązku stosowania przepisów dotyczących zakończenia budowy, w tym z obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Nieuiszczenie opłaty legalizacyjnej skutkuje rozbiórką (art. 49e pkt 5).

Sposób ustalania oraz wysokość opłat legalizacyjnych zasadniczo nie uległ zmianie.

Przesłanki do wydania decyzji o nakazie rozbiórki

Przesłanki do wydania decyzji o nakazie rozbiórki (wydawanej w ramach powyżej opisanego postępowania) zostały zgrupowane w jednej jednostce redakcyjnej, tj. w art. 49e.

Zgodnie z tym przepisem organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w przypadku:

1. niezłożenia wniosku o legalizację budowy w terminie,
2. wycofania wniosku o legalizację budowy,
3. nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych,
4. niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych,
5. nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w terminie,
6. kontynuowania budowy mimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Należy zaznaczyć, że w przypadku samowoli budowlanej w toku postępowania do organu nadzoru budowlanego przedkładane są trzy egzemplarze całego projektu budowlanego, a więc również projektu technicznego. Obowiązek przedłożenia całego projektu budowlanego wynika z faktu, że w przypadku samowoli budowlanej roboty budowlane są już rozpoczęte, wobec czego zgodnie z przepisami projekt techniczny powinien być już sporządzony.

Organ nadzoru budowlanego może wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót, wówczas gdy budowa nie została zakończona.

Uproszczona legalizacja starych samowoli budowlanych

Przepisami art. 49f-49i do Prawa budowlanego zostało wprowadzone uproszczone postępowanie legalizacyjne odnoszące się do starych samowoli budowlanych, których realizacja została zakończona przynajmniej 20 lat temu.

1/ Uproszczone postępowanie legalizacyjne będzie wszczynane przez organ nadzoru budowlanego z urzędu. Z żądaniem wszczęcia takiego postępowania będzie mógł również wystąpić właściciel lub zarządca obiektu budowlanego (także w odniesieniu do obiektów budowlanych, o których mowa w art. 103 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane) - w przypadku uznania tego żądania za zasadne organ z urzędu będzie wszczynał to postępowanie.

2/ W przypadku wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakładał będzie obowiązek przedłożenia określonych dokumentów legalizacyjnych:

1. oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
2. geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego oraz
3. ekspertyzy technicznej, sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującej, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz czy pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

W trakcie tego postępowania organ nadzoru budowlanego sprawdzał będzie:

• kompletność dokumentów legalizacyjnych (w przypadku stwierdzenia niekompletności wydane zostanie postanowienie o obowiązku usunięcia niekompletności w wyznaczonym terminie);
• czy z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

3/ W przypadku spełnienia łącznie ww. warunków organ nadzoru budowlanego wydawać będzie decyzję o legalizacji. Decyzja ta stanowić będzie podstawę użytkowania obiektu budowlanego (nie będzie konieczności ubiegania się o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie) - regulacja ta wydaje się zasadna z uwagi na fakt, że jednym z dokumentów wymaganych do zalegalizowania starej samowoli budowlanej jest ekspertyza techniczna potwierdzająca prawidłowość stanu technicznego takiego obiektu budowlanego, a w konsekwencji zapewniająca o bezpieczeństwie jego użytkowania.

4/ W innych przypadkach organ nadzoru budowlanego wydawał będzie decyzję o nakazie rozbiórki.

Zgodnie z tą procedurą legalizacja samowoli budowlanej polegającej na budowie obiektu budowlanego będzie możliwa bez konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej.

W uproszczonej procedurze legalizacyjnej organ nie będzie badał zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Skoro samorząd terytorialny przez 20 lat akceptował obiekt budowlany, zwłaszcza mając świadomość istnienia takiego obiektu przy ustalaniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, niezasadnym jest teraz kwestionowanie niezgodności takiego obiektu z planem miejscowym.

• ← Jak zmienił się proces budowlany po 19 września? Część 2
• Przedsiębiorcy traktowani przez prawo jak konsumenci? →