Jak zmienił się proces budowlany po 19 września? Część 2

13/10/2020

Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2020.1333 t.j. z dnia 2020.08.03 – „nowelizacja”) weszła w życie 19 września 2020 r. i zmieniła w sposób bardzo istotny, niemal rewolucyjny, ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „Pr.b.”).

Nowa definicja obszaru oddziaływania obiektu budowlanego

Obszar oddziaływania obiektu budowlanego jest ważnym pojęciem z punktu widzenia procesu inwestycyjno-budowlanego, ponieważ między innymi: wyznacza krąg stron postępowania w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę („decyzja o PnB”) (art. 28 ust. 2 Pr. b.), wyznacza krąg osób, których uzasadnione interesy muszą być wzięte pod uwagę przy budowie obiektu budowlanego (art. 5 ust. 1 pkt 9 Pr. b.), stanowi kryterium, które decyduje o tym, czy dane zamierzenie budowlane wymaga decyzji o PnB czy też nie (m.in. art. 29 ust. 1 pkt 1 Pr. b.), a także wyznacznik czy wystąpiło istotne odstąpienie od projektu zagospodarowania działki lub terenu (art. 36a ust. 5 pkt 1 Pr. b.) .

Przed nowelizacją obszar oddziaływania obiektu budowlanego rozumiany był jako teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowie, tego terenu.

W praktyce oznaczało to, że jeżeli na przykład projektowany budynek generował hałas, to wszyscy właściciele sąsiednich działek, którzy ten hałas słyszeli, znajdowali się w obszarze oddziaływania obiektu. Innymi słowy, obszar ten wyznaczały subiektywne uciążliwości. Przepis ten zatem w praktyce rodził wiele wątpliwości interpretacyjnych, ponieważ kwestie subiektywne są trudne do jednoznacznego zidentyfikowania.

Ustawodawca w nowelizacji w celu wyeliminowania powyższych rozbieżności interpretacyjnych wykreślił z definicji obszaru oddziaływania obiektu wyrażenie „w zagospodarowaniu”. Aktualnie przez obszar oddziaływania obiektu budowlanego rozumie się wyłącznie obszar, w stosunku do którego taki obiekt wprowadza ograniczenia w zakresie możliwości budowy innych obiektów budowlanych (art. 3 pkt 20 Pr.b.). Jak wskazano w uzasadnieniu nowelizacji, ograniczenia w zabudowie są jednoznaczne do ustalenia, w przeciwieństwie do ograniczeń w zagospodarowaniu terenu. Ograniczenia w zabudowie odnoszą się do takiego wpływu na nieruchomość, który uniemożliwia lub ogranicza wykonywanie robót budowlanych (w tym budowę obiektów budowlanych) z uwagi na niespełnianie przepisów techniczno-budowlanych i innych przepisów szczególnych, które stawiają wprost wymogi dotyczące zabudowy (przede wszystkim wymogi dotyczące odległości jednych obiektów budowlanych od innych obiektów budowlanych).

Istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego

Nowelizacja zmodyfikowała również instytucję istotnego odstępstwa od zatwierdzonych projektów. Część zmian ma charakter uporządkowujący, a część zmian wynika z nowej definicji pojęcia projektu budowlanego.

Kilka słów o samej instytucji odstąpienia. Zasada jest taka, że jeżeli projekt architektoniczno-budowlany („PAB”) lub projekt zagospodarowania działki lub terenu („PZD”) został zatwierdzony przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, to inwestycję, w tym roboty budowlane, należy prowadzić zgodnie z ich postanowieniami. Gdy jednak w toku procesu budowlanego dojdzie do istotnego odstąpienia od postanowień PAB lub PZD (np. konieczne stało się znaczne poszerzenie obiektu), wówczas konieczne jest zmodyfikowanie PAB lub PZD i wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Kluczowe jest zatem określenie kryteriów, które przesądzają o tym, że konkretne odstąpienie od projektu budowlanego jest istotne. Do tej pory kwestie te regulowały dwie jednostki redakcyjne ustawy: art. 36a ust. 5 Pr. b. (pozytywne przesłanki) oraz art. 36a ust. 5a Pr. b. (negatywne przesłanki). Aby rozstrzygnąć przedmiotową kwestię, należało dokonać interpretacji obu przepisów, co rodziło wątpliwości.

W nowelizacji ustawodawca ujął przesłanki stanowiące o tym, kiedy występuje istotne odstąpienie, w jednej jednostce redakcyjnej, tak aby zasady te były one bardziej czytelne. Ponadto z uwagi na fakt, że tylko PAB oraz PZD podlegają zatwierdzeniu przez organ architektoniczno-budowlany (projekt techniczny – „PT” – nie podlega akceptacji, o czym wspominałem w części 1 tego cyklu), instytucja odstąpienia dotyczy tylko PAB oraz PZD.

W chwili obecnej istotne odstąpienie od zatwierdzonego PZD lub PAB lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:

1. PZD, w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany;
2. charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących:

a) powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%,

b) wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%,

c) liczby kondygnacji;

3. warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze;
4. zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
5. ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6. wymagającym uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia:

a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-4, lub

b) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a, oraz instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d;

7. zmiany źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym.

Od powyższych regulacji w pkt 1 oraz pkt 6 przewidziane są pewne wyjątki, których w tym miejscu nie będziemy przytaczać.

Warto podkreślić, że to projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego PZD lub PAB, lub innych warunków decyzji o PnB, a w przypadku uznania, że jest ono nieistotne, jest obowiązany zamieścić w PZD lub lub PAB odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia.

Gdy porówna się treść art. 36a w brzmieniu sprzed nowelizacji oraz po, należy odnotować, że z katalogu przesłanek stanowiących o istotnym odstąpieniu wykreślono kubaturę, a dodano pkt 7) powyżej.

Ponadto w nowelizacji doprecyzowano, że jeżeli zamierzenie budowlane wymagało wyłącznie zgłoszenia (m.in. budowa domu jednorodzinnego, wolnostojącego), a organ nie złożył sprzeciwu wobec takiego zgłoszenia, to po dokonaniu istotnego odstąpienia wystarczy dokonać ponownego zgłoszenia, a nie uzyskać decyzję o PnB, jak było do tej pory.

Co z odstąpieniem od projektu technicznego?

Nowelizacja wprowadza zasadę, że PT zawsze powinien być zawsze aktualny. Odstąpienie od PT jest dopuszczalne po dokonaniu przez projektanta zmian w tym projekcie oraz sprawdzeniu tych zmian przez projektanta sprawdzającego, o ile to sprawdzenie jest wymagane (art. 36b ust. 2 Pr.b.), a także że wprowadzanie zmian w PT dotyczących rozwiązań, które podlegały uzgodnieniom, wymaga ponownego uzyskania tych uzgodnień (art. 36b ust. 1 Pr.b.). Kierownik budowy ma obowiązek okazać aktualny projekt budowlany (a zatem również PT) na każde żądanie organu nadzoru budowlanego (art. 36b ust. 3 Pr.b.).

Stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę lub na użytkowanie

W celu wzmocnienia trwałości decyzji o PnB w nowelizacji wprowadzono regulację, zgodnie z którą nie stwierdza się nieważności tej decyzji, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat. Organ administracji publicznej w takiej sytuacji ograniczy się do stwierdzenia wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem prawa oraz wskazania okoliczności, z powodu których nie stwierdził nieważności decyzji (art. 37b Pr. b.).

W nowelizacji doprecyzowano również, że gdy zakończono prowadzenie robót budowlanych i następnie stwierdzono nieważność decyzji o PnB lub ją uchylono, organ administracji architektoniczno-budowlanej ma obowiązek rozpatrzyć pierwotny wniosek o pozwolenie na budowę (będący podstawą wydania decyzji, która jednak później została wyeliminowana z obrotu prawnego) i wydać (albo odmówić wydania) pozwolenie na budowę (art. 37 ust. 2 Pr.b.).

Tytułem wyjaśnienia należy odnotować, że roboty budowlane można prowadzić po wydaniu decyzji o PnB, a przed tym jak decyzja ta stanie się ostateczna i prawomocna (jest to wyjątek). Gdy zatem po jej wydaniu doszło do jej zaskarżenia, a inwestor dalej prowadził roboty budowlane, może okazać, że już po ich zakończeniu decyzja o PnB, która dawała podstawę prawną do ich prowadzenia, nie istnieje.

Podobnie rzecz ma się z decyzją o pozwoleniu na użytkowanie („decyzja o PnU”). W nowelizacji przesądzono, że nie stwierdza się jej nieważności, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja o PnU stała się ostateczna

Przeniesienie decyzji o PnB

W nowelizacji zmodyfikowano również zasady przeniesienia decyzji o PnB.

Zasada jest taka, że decyzja o PnB ma konkretnego adresata do którego jest kierowana - inwestora. Gdy zatem prowadzenie budowy przejmuje nowy inwestor, to powinien on dokonać przeniesienia decyzji o PnB z dotychczasowego inwestora na siebie. Przeniesienie takie dokonuje się za zgodą dotychczasowego inwestora.

Zdarza się jednak, że osoba, która nabywa nieruchomość wraz z obiektem budowlanym będącym w budowie, z zamiarem jej dalszego prowadzenia, nieświadomie nie uzyskuje zgody, o której mowa powyżej. Gdy dowiaduje się, że aby kontynuować budowę oraz oddać obiekt budowlany do użytkowania, musi dokonać przeniesienia decyzji o PnB na siebie (do czego wymagana jest zgoda dotychczasowego inwestora), rodzą się problemy. Bywa, że dotychczasowi inwestorzy nie chcą wyrażać na to zgody albo żądają dodatkowych opłat za taką zgodę, jak również zdarzają się sytuacje, w których inwestor jest już nieosiągalny lub nie ma z nim kontaktu.

Z uwagi na powyższe sytuacje w nowelizacji zmodyfikowano procedurę przeniesienia decyzji o PnB i wprowadzono regułę, że gdy nowy podmiot nabył nieruchomość objętą decyzją o PnB lub zgłoszeniem od podmiotu, który dotychczas był (zgodnie z decyzją o PnB ) inwestorem, nie istnieje konieczność, aby dotychczasowy inwestor wyrażał zgodę na przeniesienie decyzji o PnB. Przyjęto bowiem domniemanie, że celem sprzedaży nieruchomości, na której była rozpoczęta budowa, jest nabycie nieruchomości wraz z budową i prawami do jej realizacji.

Zakres regulacji obejmuje również przypadki, w których tytuł prawny do dysponowania nieruchomością wynika z użytkowania wieczystego.

• ← Jak zmieni się proces budowlany po 19 września? Część 1
• Jak zmienił się proces budowlany po 19 września 2020 r.? Część 3 →