Jak zmieni się proces budowlany po 19 września? Część 1

14/09/2020

Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2020.1333 t.j. z dnia 2020.08.03) wchodzi w życie 19 września 2020 r. i zmienia w sposób bardzo istotny, niemal rewolucyjny, ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „Prb”).

W pierwszym wpisie z cyklu omawiającego w/w nowelizację zajmiemy się nową definicją projektu budowlanego i jej skutkami.

Jak jest?

Zasada jest taka, że przed rozpoczęciem prowadzenia robót budowlanych inwestor ma obowiązek uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę (dalej: „decyzja o PnB”) lub dokonać zgłoszenia robót, w zależności od kategorii obiektu, który zamierza wybudować (art. 28 – 30 Prb).

Do wniosku o wydanie decyzji, a w niektórych przypadkach, również zgłaszając zamierzenie budowlane, inwestor jest obowiązany dołączyć projekt budowlany (art. 33 ust. 2 Prb).

W obowiązującym jeszcze kilka dni stanie prawnym projekt budowlany składał się z następujących elementów (art. 34 ust. 3 Prb):

1) projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii poświadczonej za zgodność z oryginałem przez projektanta, obejmujący:

• określenie granic działki lub terenu,
• usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu,
• sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
• układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich;

2) projekt architektoniczno-budowlany określający:

• funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego,
• jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz
• proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia,
• a w stosunku do obiektów budowlanych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4 - również opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych;

3) informację o udziale lokali mieszkalnych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4a - w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych;

4) stosownie do potrzeb - w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej, oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych;

5) w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych;

6) informację o obszarze oddziaływania obiektu.

Jak będzie?

Według nowych przepisów projekt budowlany będzie składał się z następujących części:

1) projekt zagospodarowania działki lub terenu (“PZD”) sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii poświadczonej za zgodność z oryginałem przez projektanta, obejmujący:

a) określenie granic działki lub terenu,

b) usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,

c) sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,

d) układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,

e) informację o obszarze oddziaływania obiektu.

2) projekt architektoniczno-budowlany (“PA”) obejmujący:

a) układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,

b) zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych,

c) charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych,

d) opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego,

e) projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko,

f) charakterystykę ekologiczną,

g) informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,

h) opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, w tym osób starszych - w przypadku obiektów budowlanych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4,

i) informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych dostępnych dla osób niepełnosprawnych w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych,

j) postanowienie udzielające zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, jeżeli zostało wydane;

3) projekt techniczny (“PT”) obejmujący:

a) projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,

b) charakterystykę energetyczną - w przypadku budynków,

c) projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,

d) w zależności od potrzeb - dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych,

e) inne opracowania projektowe;

4) w zależności od potrzeb - w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej - oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych;

5) opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1.

Co to oznacza w praktyce?

Ustawodawca dokonał podziału projektu budowlanego na trzy główne części, tj.: projekt zagospodarowania terenu lub działki, projekt architektoniczno-budowlany oraz, niewyodrębniony do tej pory, projekt techniczny. Zdecydowano w ten sposób, że rozwiązania konstrukcyjne, techniczne oraz materiałowe dotyczące obiektu budowlanego, które do tej pory były elementem PA lub projektu wykonawczego (sporządzanego zwyczajowo obok PB i PZD), staną się elementem odrębnego PT, za treść którego w całości odpowiadać będzie projektant. PT nie będzie zatem podlegał zatwierdzeniu przez organ w toku postępowania o wydanie decyzji o PnB. Ponadto określono w zarysie treść każdego z w/w projektów, z zastrzeżeniem, że ich szczegółowa zawartość zostanie określona w rozporządzeniu wykonawczym (aktualnie w fazie opiniowania).

W jakim celu wprowadzono te zmiany?

Aktualnie organ w toku postępowania o wydanie decyzji o PnB weryfikuje cały projekt budowlany, a więc PZD oraz PA, przy czym czyni to tylko i wyłącznie pod kątem zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz wymaganiami ochrony środowiska. W obowiązującym stanie prawnym PA musi zawierać m.in. rozwiązania techniczne, konstrukcyjne i materiałowe, które stanowią zwykle najobszerniejszą część projektu budowlanego. PA stanowi załącznik do wniosku o wydanie decyzji o PnB, co oznacza, że organy otrzymują w tym postępowaniu materiały, których nie mają kompetencji (ani wiedzy) oceniać. Pomimo tego, organy otrzymują fizycznie te dokumenty, a zdarza się też w praktyce, że wypowiadają się merytorycznie co do treści technicznych.

Ustawodawca, aby uprościć formalności, przyspieszyć proces i zapobiec praktyce oceniania przez organ treści stricte technicznych, postanowił wyodrębnić PT, przyporządkować kwestie techniczne do PT i przesądzić, że PT: (1) nie będzie przedkładany do organu na etapie składania wniosku o wydanie decyzji o PnB i (2) nie będzie podlegał badaniu i zatwierdzaniu przez organ w tym postępowaniu.

Czy to oznacza, że PT stanie się polem do nadużyć?

W założeniu – nie.

Choć PT nie będzie weryfikowany w toku postępowania o wydanie decyzji o PnB przez organ, to jednak:

1. sporządzenie PT będzie stanowić obowiązek projektanta oraz inwestora;
2. PT będzie musiał być sporządzony w tym samym czasie, co PA oraz PZD;
3. PT będzie musiał być zgodny z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym (art. 34 ust. 3c Prb) na każdym etapie procesu inwestycyjno-budowlanego;
4. inwestor będzie miał obowiązek dołączyć do zawiadomienia o rozpoczęciu robót budowlanych oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu PT zgodnie z przepisami, zasadami wiedzy technicznej, projektem zagospodarowania działki lub tereny, projektem architektoniczno-budowlanym oraz rozstrzygnięciami dotyczącymi zamierzenia budowlanego. (art. 41 ust. 4a pkt 2) Prb);
5. PT będzie przedkładany do organu nadzoru budowlanego na etapie zgłoszenia zakończenia robót budowlanych lub wystąpienia z wnioskiem o udzielenie decyzji pozwolenia na użytkowanie (art. 57 ust. 1 pkt 1a) Prb).
6. Organ nadzoru budowlanego będzie mógł zażądać od kierownika budowy w każdym czasie aktualnego PT (art. 36b ust. 3 Prb).

Podsumowując, wydaje się, że zmiany wprowadzone nowelą Prb idą w dobrym kierunku, którym jest uproszczenie i odformalizowanie postępowania w sprawie wydania decyzji o PnB. Czy powyższy cel zostanie osiągnięty, pokaże dopiero praktyka.

• ← Dlaczego warto rozważyć założenie spółki jawnej?
• Jak zmienił się proces budowlany po 19 września? Część 2 →