Tarcza antykryzysowa a umowy najmu w obiektach handlowych

16/04/2020

Na początek trochę porządkujących formalizmów. Tzw. tarcza antykryzysowa, czyli:

• ustawa z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2020.568 z dnia 2020.03.31);

znowelizowała:

• ustawę z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U.2020.374 z dnia 2020.03.07 - dalej jako: ustawa o COVID-19).

W nowym art. 15ze ustawy o COVID-19 przyjęto rozwiązanie, w którym przewidziano, że w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (ust. 1). Ponadto postanowiono, że uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty (ust. 2).

Warto zatem szczegółowo przeanalizować treść ww. przepisu pod kątem zakresu jego zastosowania oraz skutków, jakie rodzi dla obowiązujących umów, na gruncie prawa cywilnego.

Okres obowiązywania zakazu

Zwrot w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności odwołuje się do czasowego ograniczenia (a nie zakazu - już tutaj widać niekonsekwencję ustawodawcy) prowadzenia działalności gospodarczej, który został wprowadzony po raz pierwszy w marcu b.r., a aktualnie kontynuowany jest na mocy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 kwietnia 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii (Dz.U. Poz. 658)(par. 8 ust. 2 ).

Obiekt handlowy i powierzchnia handlowa

Pojęcie obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 nie został zdefiniowany w ustawie o COVID-19. Z wypowiedzi przedstawicieli rządu wynika, że z pewnością do tego typu obiektów należy zaliczyć galerie handlowe. Problem polega na tym, że jest to zwrot potoczny, a istnieją obiekty, w których znajdują się lokale użytkowe (czy też powierzchnie handlowe), lecz brak w nich kin czy restauracji. Pomocne może być odwołanie się do definicji powierzchni sprzedaży, która występuje w art. 2 pkt. 19) ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymi (Dz.U.2020.293 t.j. z dnia 2020.02.24 – dalej jako: UPlanZagos). Przez powierzchnię sprzedaży należy rozumieć tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.). Należy jednak z ostrożnością korzystać z tej definicji, ponieważ sama ustawa o COVID-19 nie odsyła do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na gruncie art. 15ze ust. 1 i ust. 2 oprócz pojęcia powierzchnia sprzedaży występuje również pojęcie powierzchnia handlowa. Zakres tych pojęć z pewnością nie jest identyczny, gdyż zgodnie zasadą zakazującą wykładni synonimicznej, nie powinno się nadawać różnym zwrotom tego samego znaczenia. Jeżeli jednak założymy, że pojęcie powierzchni sprzedaży w UPlanZagos jest tożsame z tym samym pojęciem występującym w art. 15ze, to należałoby uznać, że zakres pojęcia powierzchnia handlowa powinien być od niego szerszy i obejmować również powierzchnie w obiektach handlowych, na których świadczone są wszelkiego rodzaju usługi objęte zakazem działalności. Nie ma bowiem żadnego uzasadnienia dla tego, aby udzielać ochrony przedsiębiorcom-najemcom, którzy sprzedają towary, a pozbawiać pomocy przedsiębiorców-najemców, którzy świadczą usługi, skoro obie te grupy ponoszą negatywne konsekwencje zakazu prowadzenia działalności w takich obiektach.

Wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań z umowy

Art. 15ze ustawy o COVID-19 reguluje stosunki prawne w umowach najmu, dzierżawy lub innych podobnych umowach, przez które dochodzi do oddania powierzchni handlowej. W tym miejscu zostaną przeanalizowane konsekwencje wejścia w życie ww. przepisu dla stron umowy najmu lokalu przeznaczonego na działalność gospodarczą, ponieważ ta umowa jest najbardziej reprezentatywna.

Regulacja ustawy o COVID-19 zakłada, że wzajemne zobowiązania stron z umowy najmu powierzchni handlowej wygasają z mocy prawa w okresie trwania zakazu prowadzenia działalności (art. 15ze ust. 1). Idea tego rozwiązania jest czytelna: ma ono zwolnić przedsiębiorców-najemców z obowiązku płacenia czynszu w okresie zakazu prowadzenia działalności (pod pewnymi warunkami), z tej przyczyny, że zakaz uniemożliwia im uzyskiwanie przychodów z wykorzystywania tych powierzchni.

Niestety sformułowanie użyte w ww. przepisie jest problematyczne.

Dla porządku należy przypomnieć, że na mocy umowy najmu wynajmujący jest zobowiązany oddać najemcy lokal do korzystania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca jest zobowiązany płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 w zw. z art. 680 k.c.). Są to podstawowe obowiązki stron, które wyróżniają tego rodzaju umowę. Jeżeli zatem na mocy ustawy o COVID-19 wzajemne zobowiązania stron wygasną, to spowoduje to, oprócz zwolnienia z najemcy czynszu, dalsze praktyczne konsekwencje. Przykładowo, jeśli przyjmiemy, że obowiązek wynajmującego do udostępnienia powierzchni handlowej w okresie zakazu wygasa na mocy ustawy o COVID-10, to najemca nie powinien mieć wówczas prawa wejścia do lokalu np. w celu uzyskania dostępu do znajdującej się tam dokumentacji rachunkowej lub zarządzania znajdującym się tam towarem. Można nawet ad absurdum pójść krok dalej w tym wnioskowaniu: skoro najemca traci tytuł do powierzchni handlowej, to zgodnie z prawem powinien opróżnić ją z towaru, ekspozycji lub wyposażenia w celu uniknięcia roszczeń wynajmującego o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego (art. 224 w zw. z art. 225 k.c.). Konsekwencje tego rodzaju interpretacji byłyby kuriozalne i kosztowne; z pewnością nie taki zamiar przyświecał ustawodawcy. Dlatego też art. 15ze ust. 1 należałoby wykładać funkcjonalnie, z uwzględnieniem celu Tarczy antykryzysowej, jakim jest pomoc przedsiębiorcom. W rezultacie należałoby przyjąć, że na mocy ww. przepisu dochodzi do zwolnienia najemcy z obowiązku zapłaty czynszu oraz zwolnienia wynajmującego z obowiązku udostępniania najemcy powierzchni handlowej do faktycznego prowadzenia działalności, czyli w celu sprzedaży towarów lub świadczenia usług. Najemca jednakże powinien zachować prawo do wstępu do lokalu (powierzchni handlowej), przechowywania tam towarów lub wyposażenia w okresie zakazu. Powyższe argumenty pozwalają na dalszy wniosek, że pomimo tego, że na mocy ww. przepisu wygasną opisane powyżej zobowiązania, to umowa najmu powinna nadal formalnie obowiązywać strony w okresie zakazu.

Oferta przedłużenia umowy

Na mocy ustawy o COVID-19 najemca w ciągu trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu prowadzenia działalności powinien złożyć wynajmującemu ofertę przedłużenia obowiązywania umowy najmu na dotychczasowych warunkach o okres zakazu przedłużony o sześć miesięcy (art. 15ze ust. 1). Jeżeli tego nie uczyni, postanowienia art. 15ze ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty (art. 15 ze ust. 2).

Wydaje się, że należy wyciągnąć następujące wnioski z ww. przepisu.

Po pierwsze, pomimo tego, że ustawa posługuje się zwrotem powinien, to najemca ma prawo, a nie obowiązek złożyć przedmiotową ofertę (art. 15ze ust. 2 zdanie drugie). Wynajmujący wprost odwrotnie - ma obowiązek zaakceptować taką ofertę. Gdyby wynajmującemu przyznać swobodę w akceptacji oferty, ochrona najemcy byłaby iluzoryczna, a korzystanie z tej instytucji - pozbawione sensu.

Po drugie, jeżeli najemca złoży ofertę w terminie, a wynajmujący ją zaakceptuje, to czas trwania umowy najmu zostanie przedłużony o okres trwania zakazu powiększony sześć miesięcy, liczony od chwili zniesienia zakazu.

Przepis art. 15ze ust. 2 jest nieprecyzyjny, dlatego aby uzasadnić ww. konkluzję, najlepiej posłużyć się przykładem. Można wyobrazić sobie stan faktyczny, w którym zakaz trwa trzy miesiące, zostaje zniesiony 30 czerwca b.r., a najemca, zachowując termin, składa ofertę 29 września b.r. Jeżeli przedmiotowa oferta zostanie złożona przez najemcę i zaakceptowana przez wynajmującego tego dnia, wówczas możliwe są teoretycznie trzy koncepcje obowiązywania umowy najmu:

1. do 29 czerwca 2021 r. (czyli przedłużenie następuje: o okres trzech miesięcy zakazu plus sześciu miesięcy dodatkowego przedłużenia, liczonych od dnia złożenia oferty), lub
2. do 31 grudnia 2020 r. (czyli przedłużenie: obejmuje okres od dnia wprowadzenia zakazu i trwa dodatkowe sześć miesięcy, licząc od 30 czerwca b.r.), lub
3. do 31 marca 2021 r. (czyli przedłużenie następuje: o okres trzech miesięcy zakazu plus sześciu miesięcy przedłużenia, liczonych od dnia zniesienia zakazu, czyli od 30 czerwca b.r.).

Koncepcja nr 1, zakłada, że jeżeli najemca złoży ofertę 29 września b.r. i zostanie ona przyjęta tego samego dnia, to wówczas oferta będzie wiązać strony na przyszłość, czyli regulować ich praw i obowiązków stron w okresie od dnia zniesienia zakazu (30 czerwca b.r.) do dnia złożenia oferty. Koncepcja ta budzi skojarzenia z instytucją ustawowej nowacji (art. 506 k.c.). Zauważyć jednak należy, że gdy zakaz prowadzenia działalności zostanie zniesiony, mogą powstać u stron wątpliwości co do tego czy umowa najmu nadal obowiązuje, dlatego też brak możliwości objęcia ofertą okresu poprzedzającego dzień jej złożenia jest rozwiązaniem stwarzającym niepotrzebne ryzyko, co z pewnością nie było celem ustawodawcy.

Koncepcja nr 2 przewiduje, że w wyniku złożenia i przyjęcia oferty umowa najmu będzie traktowana jako obowiązująca na dotychczasowych warunkach (rozumianych potocznie jako zasadach) od dnia wprowadzenia zakazu. Rozwiązanie to nasuwa pewne analogie do ustawowego warunku zawieszającego (art. 89 k.c.), działającego z mocą wsteczną (art 90 k.c.), którym byłoby złożenie i przyjęcie oferty. Koncepcja ta jest atrakcyjna, lecz wydaje się być błędna, ponieważ stosując ją, konsekwentnie należałoby przyjąć, że na skutek złożenia i przyjęcia oferty, umowa najmu będzie obowiązywać wstecz na dotychczasowych warunkach już od dnia wprowadzenia zakazu prowadzenia działalności. Konkluzja ta z kolei nakazywałaby uznać, że po stronie najemcy przywrócony zostanie obowiązek wówczas zapłaty czynszu, pomimo tego, że na mocy ustawy o COVID-19 został on z niego zwolniony, co wypaczałoby sens ustawy o COVID-19.

Koncepcja nr 3 zakłada, że w wyniku złożenia oferty i jej akceptacji, strony manifestują swą wolę tego, aby umowa najmu obowiązywała po dniu zniesienia zakazu (niemniej wstecznie w stosunku do dnia złożenia oferty), w wydłużonym okresie czasu, na dotychczasowych warunkach. Wydaje się, że koncepcja ta jest najbardziej prawidłowa, gdyż z jednej strony pozwala zachować sens regulacji art. 15ze ust. 1 oraz ust. 2, a z drugiej strony nie naraża najemcy na ryzyko wstecznego obowiązku zapłaty czynszu. Jest jednak jedno zastrzeżenie co do powyższego sposobu rozumienia: uprzednio należy założyć, że umowa najmu formalnie (czyli: bez obowiązku zapłaty czynszu i bez możliwości prowadzenia faktycznej działalności, ale z zachowaniem prawa dostępu itd.) będzie obowiązywać również w trakcie trwania zakazu, o czym wspominano powyżej.

Sankcja

Warto również szczegółowo przeanalizować znaczenie zdania drugiego art. 15ze ust. 2, przewidującego, iż postanowienia art. 15ze ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.

Celem instytucji oferty, o której mowa w art. 15ze ust. 2, a pośrednio całej przedmiotowej regulacji, jest zabezpieczenie interesów zarówno najemcy, jak i wynajmującego. Ochrona interesu najemcy polega na tym, że w wyniku złożenia i zaakceptowania oferty uzyskuje on pewność, że umowa najmu będzie trwała dalej na dotychczasowych warunkach (z zachowaniem zwolnienia od płacenia czynszu w okresie zakazu), co w sytuacji zmieniającej się sytuacji gospodarczej stanowi niewątpliwie korzyść. W przypadku wynajmującego – otrzymuje on gwarancję, że czas trwania umowy będzie dodatkowo wydłużony o okres zakazu, kiedy nie otrzymywał on czynszu od najemcy, a następnie powiększony o dodatkowy okres, co może stanowić korzyść w sytuacji, gdyby umowa najmu miała wygasnąć tuż po zniesieniu zakazu.

Wydaje się zatem, że sensem art. 15ze ust. 2 zdanie drugie powinna być reguła, że jeżeli najemca nie złoży oferty przedłużenia obowiązywania umowy najmu, to opisane powyżej gwarancje nie zostają wprowadzone w życie. Skoro rekompensata dla wynajmującego w postaci wydłużonego okresu trwania nie zostanie mu przyznana, to wynajmujący powinien odzyskać prawo do żądania od najemcy czynszu za czas obowiązywania zakazu prowadzenia działalności. Podkreślić należy, że chodzi tu nie o obowiązek, ale o uprawnienie.

Na marginesie powyższe rozwiązanie niewątpliwie przywodzi na myśl mechanizm warunku (art. 89 k.c.), działającego z mocą wsteczną (art. 90 k.c.) oraz nowacji (art. 506 k.c.), ale wydaje się, że koncepcja ustawodawcy jest na tyle oryginalna (abstrahując od tego, czy poprawna), że nie sposób jej oceniać w tych kategoriach, a nie jest to również konieczne w tym miejscu.

Należy jednak zwrócić uwagę, że z brzmienia art. 15ze ust. 2 w zw. z ust. 1 powyższa reguła nie wynika w sposób jednoznaczny. W treści art. 15ze ust. 1 jest mowa wyłącznie o oddającym, czyli w naszym przykładzie, wynajmującym, a ponadto o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań, a nie praw. Ponadto użyty w tym przepisie zwrot przestaje wiązać, oznaczać powinien nic innego jak przestać obowiązywać. W rezultacie dosłownie odczytując normę wynikającą z tego przepisu należałoby wskazać, że jeżeli najemca nie przedłoży oferty przedłużającej okres trwania umowy najmu, to w okresie zakazu zostają przywrócone (nie wygasają) wyłącznie zobowiązania wynajmującego z umowy najmu. Wynik tej interpretacji jest zatem trudny do pogodzenia z sensem wprowadzania w tym przepisie swoistej sankcji za brak złożenia oferty co do przedłużenia umowy najmu.

Słusznym jest zatem, aby, tak jak to wskazywano powyżej, przepis wykładać funkcjonalnie, z uwzględnieniem celu, jaki wynika z przedmiotowej regulacji. Najsensowniej byłoby zatem przyjąć, że zwrot występujący w art. 15ze ust. 2 zdanie drugie zwrot przestaje wiązać oznacza przywrócenie wynajmującemu prawa do żądania zapłaty czynszu za okres zakazu (skorelowanego z wzajemnym obowiązkiem najemcy do jego zapłaty), w sytuacji gdy najemca nie złoży przedmiotowej oferty w terminie.

Podsumowując, o ile cel regulacji art. 15ze jest czytelny, to analizując ją szczegółowo dochodzimy do wniosku, że regulacja ta jest nieprecyzyjna oraz sformułowana z naruszeniem podstawowych instytucji i pojęć prawa cywilnego. Rozwiązanie to z powyższych przyczyn należy ocenić negatywnie i wyrazić nadzieję, że pomimo wyżej wymienionych zastrzeżeń rozwiązania tej ustawy polepszą sytuację firm, które korzystają z obiektów handlowych, a nie ją pogorszą.

• ← Kontrakt w czasach zarazy
• Wakacje w czasach zarazy →